Risikomanagement

Die Notwendigkeit für ein gezieltes Risikomanagement

Wir verwalten nicht nur Häuser und Wohnungen, wir betreiben immobilienspezifisches Risikomanagement. Die Notwendigkeit hierfür ergibt sich aus den besonderen Eigenschaften des Gutes Immobilie und den sich daraus ableitenden Besonderheiten der Dienstleistung Wohnen. Im kollektiven Gedächtnis der Gesellschaft gelten Immobilien immer noch als vergleichsweise risikolose Anlage, was sich wohl wesentlich aus der Mangelsituation der Nachkriegszeit nährt. Damals waren bewohnbare Flächen Mangelware, Leerstände selten und unbekannt. Wohnungen wurden verteilt, nicht vermarktet. Spezielle Kenntnisse waren zwar niemals hinderlich, aber nicht Bedingung. Die Vermietung war weitgehend kompetenzfrei möglich.

Immobilienspezifische Risiken

Die Produkteigenschaften der Immobilie sind überwiegend risikobehaftet. Die Immobilität macht das Gut abhängig von Umfeld- und Standortfaktoren, die Veränderungen unterliegen und deshalb Anpassungen erfordern. So hat sich z.B. die Nachfragesituation auf den regionalen Teilmärkten aufgrund demographischer Einflüsse in den Nachkriegszahrzehnten massiv verändert. Immobilien sind sehr heterogen in ihrer Art, sie unterscheiden sich in der Lage, Größe, Ausstattung, Nutzungsart, etc. Folglich ist es schwierig, Transparenz über ihre Marktsituation her zu stellen. Der Kapitalbedarf für eine Immobilieninvestition ist relativ hoch, was eine große Abhängigkeit vom Kapitalmarkt und den dortigen Finanzierungsmöglichkeiten zur Folge hat. Der Ertrag aus der Nutzung ist im Verhältnis zu der Investitionssumme relativ klein, d.h. es braucht ungewöhnlich lange, bis die Immobilie ihre Kosten amortisiert hat. Dazu muss die Immobilie ständig am Markt sein, um den Kapitaldienst erwirtschaften zu können. Dies zeigt den hohen Stellenwert von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen während der Laufzeit einer Immobiliennutzung. Oftmals liegen diese Kosten weit über der Anfangsinvestition und geben viel Raum für Fehlentscheidungen, die sich renditemindernd auswirken. Schließlich sind gesetzliche Betreiberpflichten zu beachten, da auf den verschiedensten Rechtsgebieten (Mietrecht, Betriebskostenabrechnung, WEG-Recht, Nachbarschaftsrecht, Immissionsrecht, etc.) Auflagen und Normen definiert sind, die es zu beachten gilt. Zur Steuerung einer Immobiliennutzung ist die Auswertung einer Vielzahl von Daten unterschiedlichster Art notwendig, die auf dem Laufenden gehalten und systematisch aufbereitet werden müssen. Dazu ist nur ein professionelles Immobilienmanagement in der Lage. Schließlich ist die Entscheidung für oder der Ausstieg aus einer Immobilieninvestition mit relativ hohen Transaktionskosten (z.B. Due Diligence) verbunden, da eine Vielzahl von Informationen ermittelt und ausgewertet werden müssen.

Ansatzpunkte für ein gezieltes Risikomanagement

Privaten Investoren entscheiden häufig emotional und ihnen fehlt ein Rechtfertigungsdruck für ihre Entscheidungen. Hier hilft in Zusammenarbeit mit einem professionellen, sachlichen Partner die Definition einer klaren Strategie unter Anwendung von wissenschaftlichen Methoden der Investitionsrechnung. Soweit steuerliche Aspekte der Investition überbetont werden, ist der analytische Blick auf die Verbesserung der Mieterstruktur und/oder der baulichen Substanz zu legen. Soweit Renditüberlegungen ausschließlich statisch vorgenommen werden und sich auf die Anfangsinvestition beziehen, ist der Blick auf dynamische Methoden und einen längeren Analysezeitraum zu richten. Soweit das Urteil über erzielbare Wertsteigerungen aus der Vergangenheit kommt und mehr emotional geprägt ist, kann mit einer zeitnahen Bewertung des Portfolios, die Tür für eine Ausstiegsstrategie geöffnet und ein bloßes Aussitzen von Problemen vermieden werden.

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